現役公務員が教える正しい副業

公務員による公務員のための不動産投資の通達

【公務員以外はどうでもいい】

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今日は久しぶりにカフェでゆっくり作業ができます(^^)

今後の副業戦略について、じっくりと作戦を練ります。

不動産事業だけではなくて、公務員ができる副業、公務員を辞めた後にできる本業、についても色々考えを巡らせています。

私の基本的なスタンスは、「公務員の経済的自立をサポートする」というものです。

私の出した結論はずばり不動産投資です。

まずは自らがこれまで以上に不動産投資家として成長し、公務員投資家として独自のノウハウを他の公務員の方だけにシェアしていく。

たまに、公務員以外の人からも副業の相談に乗ってくださいと言われますが、お断りしています。笑

私は公務員の方には全力でサポートをしますが、それ以外の人については言葉は悪いですが、どうでもいいのです。

あくまで公務員のためだけの副業専門家です。

公務員の副業については私が日本一精通しております。

なにかあればお気軽にLINE@でお問い合わせください。

 

 

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【公務員の副業がバレる場合】

 

私も含めて、公務員でも副業をしている人は沢山います。

副業の内容は、株、FX、仮想通貨、不動産、アフィリエイト、転売、ライター、YouTubeなど、実に様々あります。

中には、法人の役員に就任している人もいます。

これらの副業は公務員でもやっていいものもあれば、やってはいけないものもあります。

また、そんなに単純ではなく、例えば不動産投資のように、一定の基準を超えると兼業許可申請を出さなければならない副業もあります。

さて、多くの公務員の方は、現実的には職場に隠れて副業をしていることでしょう。笑

私はきちんと兼業許可申請を出しておりますが、職場の風土的にそうもいかない公務員の方が大多数のようです。

そこで、公務員の副業がバレる場合について考えてみました。

①住民税等の税額が違うことから給与担当にバレる

すでに確定申告を経験されている方は分かると思いますが、副収入によって所得金額が変わってくる場合、住民税等の課税額も当然変わってきます。

確定申告の内容は職場にはいきませんが、住民税等の金額は職場に分かります。

 

ただし、「住民税の納付を自分で行う」という欄が確定申告書にありますので、そこにチェックすることで対策はできます。

②口コミでバレて、公益通報される

これはもうどうしようもありません。笑

バレたら困る副業は口外してはいけません。

③税務部門担当者にバレて、公益通報される

①と②は普通のサラリーマンでも同じですが、③は公務員特有のバレです。

役所の場合は、税務部門がありますので、そこで高度な個人情報にアクセスできてしまいます。

何らかの形で、皆さんの確定申告の内容を見たり、法人の商業登記簿をチェックして役員が公務員であることに気づいてしまうこともあります。


以上①〜③のような可能性がありますが、断トツで多いケースが②です。

人間やはり妬みやっかむ人は多いので、他人の儲け話を不快に思う人も多いようです。

ただ、全てをシャットアウトして、一切副業の話をしないと逆にこちらにも何の情報も入ってこなくなります。

この辺りが難しいところですが、同じ副業公務員以外には気をつけましょう。

また、やはりバレても大丈夫な状態であることが1番ですね(^^)

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【新築投資の価格交渉術】

 

自ら新築投資をする場合には、土地を安く仕入れ、建築費を安く抑える、ということが必ず乗り越えなければならないハードルです。

そもそも価格を安くしなければ、収支は合うはずもなく、融資も下りません。

私は現在、2軒目の新築投資の進めていますが、そこでもやはり価格交渉をかなり行なっています。

しかし、やみくもにゴネて値切ればいいわけではありません。

私が思うに、大幅な価格交渉を成功させるためには、以下のような条件が必要です。

①そもそも価格交渉を受け入れる相手であること
②私に売りたい理由があること

①について、そもそもビタ一文、安くしたくないという売主やハウスメーカーもいます。そんな相手にはいくら価格交渉をしても応じてくれません。

②について、相手方にも何かしらのメリットを与えなければいけません。土地であれば、固定資産税賦課期日である1月1日より前に買い取るように配慮したり、もともと信頼関係ができている間柄であることなどです。また、建築後の管理を同じハウスメーカーに依頼することを約束したり、今後も利益をもたらすようなことを約束することも有効です。

新築物件はそもそもの利回りが低くなりがちであるため、普通に買うのはかなり難しいと言えます。

しかし、価格をかなり安く抑えるコツは実は様々あります。

特に建築費については、ハウスメーカーによって全く異なり、価格交渉をせずにやみくもに発注すれば、必ず損をします。

私は建築プランについては、前回に引き続き、不動産投資の師匠である友人T君にベストなものを考えてもらいました。

建築費プランはハウスメーカー任せにしてはいけません。

ハウスメーカー側はなるべく建築費の高いプランを提示してきますので、目利きのできる人と一緒プランを練るのが大切です。

新築投資は、土地の仕入れや建築プランなど、乗り越えるべきハードルが多く大変ですが、一旦建ててしまうと、入居付も修繕もラクでメリットも大きいです。

もう少しで契約に進めそうですので、固まればまた皆さんにもシェアします(^^)

ゴールデンウィークが明け5月病の方も多いかと思いますが、今日も頑張りましょう!

※写真は一軒目新築物件の花壇です。ゴールデンウィークに雑草抜きをして綺麗になりました。笑

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【新築物件の現状】

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ゴールデンウィーク後半は地元に帰省し、新たな新築物件の手続きを進めるとともに、約2年前に建てた新築物件の現状を確かめに来ました。

2年前にはピカピカだった物件は、建物自体はまだまだ綺麗でしたが、花壇が雑草だらけで物凄いことになっていました。笑

すぐに軍手をはめて嫁と雑草抜き。

大家とはなんたるかを考えさせられました。

所有物件を全く見に行かない人も多いですが、たまには状況をチェックして手入れしておかないと、知らない間にとんでもないことになってるかもしれませんね(^^)

あ、管理会社が花壇の手入れまでしてくれるかはまた確認しますが、私は管理委託費を1%にしてもらってますのであまり文句は言えません。

 

 

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【「不動産投資家力」とは?】

 

公務員が一番稼ぎやすい副業は、不動産投資であるということは、日頃から私が口を酸っぱく言っていることです。

しかし、この事実に気づいても実際に不動産で大金を稼ぐ公務員もいれば、一件も収益物件を購入することができないまま一生を終えてしまう公務員もいます。

これには実は「不動産投資家力」というものが関わっています。

不動産投資家力とは何か?

それは、「信用力」のことです。

不動産投資というのは、実は一人ではできません。

実際には多くの人を動かして、進めなければ収益を生み出すことはできないのです。

例えば一番典型的なのは、金融機関に対する信用力です。

公務員であれば属性バツグンで即オッケーがでるのは確かにそうなんですが、公務員の属性を活かしても微妙な案件や、より良い条件を引き出すためには、やはり「信用力」が必要です。

要は、あなたが「どんな人間なのか?」というところが大事なのです。

きちんと貯金をコツコツして信用できそうな人なのかどうか、派手な身なりをして散財してそうじゃないか?

銀行マンはあなたの人となりを見ています。

しかし実は、一番大事な相手は銀行マンではありません。

不動産投資で一番大事な相手は、ずばり「家族」です。

家族からの信頼を得られていないと、不動産投資で稼ぐことは絶対にできません。

例えば私は独身時代から不動産投資を始めましたが、まずは両親を説得するところから始めました。

不動産投資では、連帯保証人を必要とするため、両親の賛同を得ていないとそもそも購入することができなかったからです。

結婚してからは妻に連帯保証人をお願いしていますが、これもやはり信用があってこそです。

不動産の連帯保証人は、物件に抵当権設定がされているため、最悪のケースでも保証人に迷惑がかからないことにはなっていますが、そうは言っても連帯保証人になる人は不安です。

なので、結局は日頃の行いや実績から、家族からの信用を得ていないと、反対されて終わりになります。

この「家族からの信用」は、実は今有名な大家さんも最初は皆苦労しています。

私も、すんなり両親や妻を説得できたわけではありません。

しかし、ここ乗り越えないと、いくら知識を得て、良い物件に出会って、融資の内諾を得ても、不動産投資はできません。

不動産投資で一番なのは「家族からの信用」です。

これは今でこそ身をもって実感していますが、最初は良い物件を見つけることばかりに目がいき、あまり家族への配慮ができていませんでした。

公務員が不動産投資をするのことは間違いなく正解なのですが、周りはそんなこと分かりません。

知識や物件探しも大事ですが、まずは家族の理解を得ることが先決です。

 

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【無許可で副業をしてしまっている公務員の方へ】

 

これまで私は大勢の副業公務員からの相談を受けてきましたが、その中で断然に多い相談が、

「もう副業で〇〇〇万円稼いでいるんですが、兼業許可をもらってないんです・・・。今からでも兼業許可申請を出した方がいいですか?」

というものです。

これは本当に多くて、例えば不動産賃貸業では年間500万円以上の収入があれば兼業許可が必要ですが、実際にきちんと許可を得ている公務員は3割にも満たないというのが私の実感です。

最初この相談を受けた時には、「ダメですよ、事前に許可をもらってないと。」と回答してましたが、色んな公務員の職場の事情があるので、やむを得ない方も沢山いるということも分かってきました。

そこで、多くの副業公務員の方の悩みは、兼業許可申請の出し方よりも、「どうすればバレないか」、「どうすれば懲戒処分にならないか」であることに気付きました。

これについて、多くの公務員の方から聞いた生の声をもとに私なりにまとめています。

副業がバレない方法というのは、民間企業のサラリーマンの場合はある程度対策が決まってます。

しかし、公務員の場合には、高度な個人情報にアクセスできてしまう職場も多々ありますので、普通会社員とは対策が異なってきます。

当たり前ですが、これから副業を始める人で、職場環境に問題のない人は、兼業許可をなるべくもらうようにしてください。

また、無許可の副業を始めて間もない人は、場合によっては間に合うケースもあります。

公務員の無許可の副業について、対策をまとめ、なるべく皆さんが懲戒処分にならないようにしたいと思います。

 

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【借金への恐怖を乗り越えた瞬間】

 

不動産投資でキャッシュフローを生み出すためには、金融機関から融資を受けなければなりません。

当たり前ですがこれは、紛れもなく「借金」です。

数十年かけて毎月返済しなくてはなりません。

仮に何かしらの事情で返済が滞ってしまうと、金融機関は容赦なく取立てに来ます。

連帯保証人にも迷惑がかかり、物件は競売され、残債がある場合には預貯金や給料の差押え等も執行されます。

私は以前、税金徴収のために差押や公売を年間100回以上やっていましたので、多重債務者の悲惨さは身に染みて分かっています。

中には、債務で首が回らなくなり自殺した人も知っています。

そんな人を沢山見ていた私が、なぜ自分自身も借金をして不動産投資をしようと思ったのか?

実は私も借金に対する恐怖心は人一倍強かったです。

私の両親は借金なんてしたことがなく、「欲しいものは金を貯めてから買え!」と幼少期から口うるさく言われていました。

借金は正に身を滅ぼす悪とも考えていました。

そんな私が、借金に対する恐怖心を乗り越えた瞬間があります。

それは大学時代からの友人であるT君に、リスクとリターンに関する考え方を教えてもらった時です。

T君の父親は超一流の不動産投資家で、T君は父親が競売で落とした物件で育ったようです。笑

当然T君も、早くから不動産投資家として才能を開花させ、大学時代からシェアハウス運営を始め、その後も区分建物、一棟もの、民泊、競売など、不動産の世界でやってないことはほぼない位に20代でなりました。

私はまだ副収入0円のときからT君とよく遊んでいましたが、話題は常にカネでした。笑

不動産投資に興味はあったものの、借金が怖かった私に、T君は「リスクって理解すればリスクじゃないじゃん」と言いました。

リスクは予想もしてないことが起こるから怖いのであり、分かっているリスクなら事前に対処すればいいだけ、ということです。

考えてみれば不動産投資で起こり得るリスクといえば、空室、賃料下落、災害といったことが浮かびますが、全て事前に対処できることです。

またそれでも最悪の事態が起こり返済が滞った場合でも、任意売却をするという対処も可能です。

リスクは理解して対処すれば、それはもはやリスクではない。

これが分かった時に、私の借金に対する恐怖心は消えていきました。

そして、リターンもしっかり分かっておかなければなりません。

T君はよく、「それくらいのリターンがあるから、このくらいのリスクはとってもいい」という言い方をします。

投資の世界ではよくリスク1に対してリターン3ならば、そのリスクは取るべきと言われます。

具体的にこの不動産をこの条件で買えば、毎月いくら儲かるのか?

ここを正確に把握すると、リスクとのバランスが見え、その案件を進めるのかどうか判断できます。

そしてここが一番楽しいところです。

リスクが極めて低く、リターンがかなり大きい案件に出会った時、本当に笑いが止まらなくなります。笑

ヨダレが出てきて、人目を気にせず、仕事中も一人でずっと笑ってしまいます。

最後に、私が不動産投資を始めることを決定的にしたT君の言葉を紹介します。

「不動産投資はゲームだよ」

所詮ただのカネです。笑

 

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