現役公務員が教える正しい副業

公務員による公務員のための不動産投資の通達

【不動産投資に失敗したらどうなるか?】

 

鈴木です。

最近、公務員の不動産投資に関する問い合わせがかなり増えてきて、ほぼ毎日様々なご質問などを頂いております。

あっ、質問は大歓迎ですので、どんどんしてくださいね!

可能な限り私の知っている情報はどんどん提供させて頂きますので、どうぞこの副業公務員専門家の鈴木をどんどんご活用ください!

ところで、不動産投資をやろうと思ってはいるものの、やっぱりどこか怖いという人が多いような気がします。

不動産投資に失敗したらどうなるか?

破産しなければならないのか?

結論から言うと、公務員が仮に不動産投資で失敗しても十分挽回できます。

確かに、かぼちゃの馬車のようにものすごくリスクの高い物件を買った場合には、破産することもあり得ます。

しかし、きちんと精査した物件を保有すれば、たとえ思ったように空室が続いてしまったりした場合でも、早めに手を打てば空室を埋めることは可能でしょうし、売却することもできます。

例えば想定したような経営ができずに、購入後すぐに売却するとすれば、購入時とそれほど違う金額になることは少ないです。

また、購入してしばらくしてから売却すれば物件価格が下がっていても、ローンの残債が減っているので、そこまでのマイナスにはなりません。

不動産投資は確かに動かす金額が数千万単位であるため、失敗したら数千万円の負債を背負うような錯覚に陥りますが、実際はそんなことはありません。

例えば5000万円の物件を購入して、すぐに売却した場合には普通は5000万円前後で売れる筈です。

その場合、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料などの費用は必要になりますが、精々300万円以内の話でしょう。

これはかなりざっくりとした見立てですが、買う時に相場より安く買うようにしていれば高い金額で売れることもある筈です。

実際、私の師匠である友人のT君は、はじめて買った物件を約1年後に売却して1000万円の売却益を取ってました。

そして、ここからマインド的な話になりますが、公務員の人が果たして数百万円のマイナスを背負うことがリスクと言えるのか?と思うんですね。

例えば300万円借金したとしても、毎月2万円、ボーナス時に10万円の返済をするだけでも、6年で完済できます。

というか、仮に破産したとしましょう!笑

破産したからどうだって言うのでしょうか?

公務員は会社経営者でもなんでもありませんし、破産しても職は失わず毎月これまでどおりの給料が支払われるわけです。

公務員はどうせ給料だけでは大した資産は築くことはほぼ不可能です。

だったら、多少のリスク(リスクとも言えませんが)を取ってリターンを取りに行くほうが良いのではないでしょうか?

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【配偶者法人設立の意外な落とし穴】

 

鈴木です。

公務員の方が、法人名義で不動産投資をするために、夫や妻などの別人を役員に就任させるケースがあります。

このいわゆる、妻社長スキームを検討している公務員は非常に多いのではないでしょうか?

確かに、配偶者を法人の代表に就任させて副業をすれば、兼業禁止規定に抵触せず、安心感がありそうです。

しかし、この別人名義で法人設立するスキームにはある意外な落とし穴があります。

それは、 "融資で苦戦する" ということです。

例えば、ある男性公務員が専業主婦の妻を社長にして法人を設立したとしましょう。

法人を設立すれば、まず金融機関に口座を開設することになります。

個人の口座開設とは違い、法人が口座を開設することは金融機関も厳しく審査をします。

まず、設立法人の所在地(おそらく自宅)に金融機関の職員が訪ねてきます。

あくまで社長はこの男性公務員の妻です。

なので、金融機関の担当は、妻に会社設立の経緯や業務内容を詳しく聞いてきます。

ここで、「私何もわかりません。夫が役員になれないから私を役員にしただけです」というと、金融機関は不審に思い、口座開設すら断る可能性があります。

また、ここを上手く乗り切ったとしても、その法人を使って不動産を購入する場合には金融機関に融資を申し込まなければなりません。

融資を申し込む際に、実質経営者である男性公務員が金融機関に行っても、「社長は奥様ですよね?」と言われてしまいます。

なので、ここで上手く説明できないと、そもそも相談すら受け付けてもらえません。

確かに別人で副業をするという発想は、兼業禁止規定対策からすると良い案なのですが、一方対外的な交渉ごとに弱くなるというデメリットがあります。

法人設立を検討している公務員は、この辺りのことを理解して、進めるようにしましょう。

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【アテにならない成功者のアドバイス】

 

鈴木です。

何かで成功したいなら、成功している人の話を聞きなさいとよく言いますよね?

例えば公務員試験の勉強を始める時に、まずは合格者座談会などに参加して、どうやったら最短で公務員試験に突破できるのか、ということを先輩から学ぶのが普通だと思います。

しかし、不動産投資については、この先輩の話を聞くということには注意が必要です。

不動産業界では、様々な人が初心者にアドバイスをしてきます。

仲介業者のセールスマン、金融機関の職員、先輩不動産投資家などです。

色んな人が色んな意見を皆さんに語ってくれるでしょう。

しかし、まず仲介業者のセールスマンの多くは投資家ではありません。

彼等はただ単にコミッションを得るべく不動産を紹介して、契約を勧めるだけです。

もちろん、親切心から色々とアドバイスをしてくれているのでしょうが、そもそも投資の素人なので、殆ど参考にならない話ということになります。

次に金融機関の職員ですが、彼等は一見マネーのプロという感じがしますが、実際に自分で不動産投資をして成功しているワケではありません。

あくまで本業は金貸しでしかありませんので、不動産投資についてはやはり素人です。

最後に、ここが一番重要なのですが、先輩不動産投資家の意見も話半分に聞かなければなりません。

私の経験上、多くの不動産投資家は自分のやり方で成功したが故、他人にいかに自分のやり方が優れているかを力説する傾向にあります。

確かに成功していてキャッシュフローを数百万円得ている不動産投資家でも、実はやり方はバラバラです。

区分や一棟、都心や地方、現金買いや融資買い、競売や公売など、実に様々なやり方があり、どの分野でも必ず成功している人がいます。

にも関わらず、不動産投資家のアドバイスは、自分のやり方が絶対に一番賢くて他のやり方はバカだ、みたいなことを言う人がとても多いのです。

なので、成功者の話も話半分に聞いたほうがいいのではないでしょうか?

これは、不動産投資以外にも当てはまることかと思います。

成功している人に話を聞いて、意外にもあまり参考にならなかったという経験は誰にでもあるのではないでしょうか?

アドバイスを聞くのであれば、自分と境遇が近い人がいいと思います。

例えば公務員試験の勉強方法を聞くにしても、トップ合格した東大生の話を聞くよりも、ボーダーギリギリでも自分と同じ大学の先輩の話しのほうが参考になりますよね。

ということで、人のアドバイスはほどほどにして、自分なりの成功法則を導き出したいですね!

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【人生を変える僅かな知識】

 

鈴木です。

最近、個別面談に多数の方がお越し頂き、私も非常に勉強をさせて頂いております。

昨日も3名の公務員と面談させて頂きました。

色んな公務員の方と面談していて、つくづく感じるのは、本当に不動産投資は努力が報われやすいということです。

世の中には、転売、アフィリエイト、ユーチューバーなどの副業(本業の人もいますが)が大流行りですが、頑張っても結果がなかなか出ないということもあるかと思います。

“人の人生はその人の持つ夢に比例する” という孫正義さんの有名な言葉がありますが、叶わない夢よりも、きちんと努力すれば叶う夢を持つほうが絶対いいですよね。

副業でも “何をやるか” というのを間違えないほうがいいと思います。

私が断言できるのは、不動産投資は本当に努力が報われやすいです。

というより、おそらく皆さんが想像しているよりもたくさんの公務員が不動産投資で成功しています。

私が知っているだけでも、数千万単位で不動産収入を得ている公務員は二桁台でいます。

もちろん実際にはもっともっと沢山いるはずです。

そして、本当に不動産投資は知識を持っている人が勝つということをつくづく感じています。

知っているか知らないか、これだけで給料以外に何の収入源もないまま一生を過ごす人と、給料以上の収入源をいくつも持つ人が分かれます。

知識といっても、本当に僅かな差です。

人生単位で考えれば誤差みたいなもんですが、その誤差が人生を変えます。

私はこうやって情報発信をしているので、逆に色んな公務員からも学ばせてもらっています。

昨日もある素晴らしい公務員大家さんから、非常に貴重なノウハウを教わりました。

こういう知識が自分の人生を変えるのだと思います。

公務員の皆さんには、有益な情報をどんどん提供して、私もどんどん成長したいと思います。

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【続・自主管理か管理委託か?】

 

鈴木です。

以前、我々公務員が不動産投資をするならば、自主管理か管理委託のどちらにするかについてお話ししました。

結論として、 ”兼業許可を取得するのであれば管理委託をすることが必須“ とお伝えしたところであります。

この ”兼業許可を取得するならば“ というところが分かり難かったようで、複数の方から問い合わせを受けてしまいましたので、もう少し詳細にお話しします。

“兼業許可を取得するならば” ということは、逆を言えば、

「兼業許可を取得しないならば自主管理でもいいのか?」

その答えは、YESです。

まだ兼業禁止規定について詳しくない方は、

「不動産投資をするのに、兼業許可をしなくてもいいなんてことがあり得るのか?」

と疑問を持たれていると思います。

はい、兼業許可を取得せずに不動産投資をしても大丈夫なケースがあります(隠れてやるという意味ではありません)。

国家公務員法及び地方公務員法には、“「兼業」は所属長の許可がなければしてはならない” と書かれています。

不動産投資は公務員にとっては、当然副業ですよね。

だから、不動産投資をする場合には兼業許可を取得しなければならないと考えると思います。

しかし、副業の全てが国家公務員法及び地方公務員法のいう 「兼業」 に該当するわけではありません。

細かい規定は人事院や各地方自治体の総務部門が定めていますが、概ねどこの役所でも不動産の経営に関しては、 兼業に該当する基準というものがあります。

それがいわゆる、

“5棟10室500万ルール”

というものです。

カンタンにいうと、職員の経営する不動産の規模が、5棟以上又は10室以上又は不動産年収500万円以上のいずれかに該当する場合には、それは国家公務員法及び地方公務員法のいう「兼業」に該当するということです。

例えば、マンションの一室だけを貸し出すような不動産投資だと、副業ではありますが、法のいう「兼業」には該当しないので、兼業許可は取得する必要がありません。

兼業でないということは、禁止されるはずもなく、誰にも何も文句を言われる筋合いもない訳です。

なので、5棟10室500万ルールの基準に満たない小規模な不動産経営であれば、自主管理でやってもオッケーということになります。

反対に基準を超えてくると、「兼業」に該当し、兼業許可を取得しなければ懲戒処分になってしまいます。

そして、兼業許可を取得するには、管理委託をしなければ “本業に支障がある“ とみなされ、許可が下りなくなります。

ということです。

ちなみに、私は自主管理はおススメしません。

特に集金業務は誰かに任せたほうが絶対いいと思います。

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【自主管理か管理委託か】

 

鈴木です。

不動産賃貸業を検討している公務員から、よく質問されることで、

「自主管理でやりたいんですが、兼業許可は問題なく取得できますか?」

というものがあります。

確かに、不動産の管理を管理会社に委託すると、毎月賃料の3%前後の管理委託費がとられます。

物件が自宅から近かったり、新築でほとんど問題が起きなさそうな物件なら、自主管理でも問題なさそうです。

しかし、 自主管理か管理委託かという質問に対する答えは、

”兼業許可を取得する場合には、必ず管理委託をする必要があり、自主管理は不可“

となります。

兼業許可申請書を提出する際には、必ず本業に支障がないことを説明しなければなりません。

実際、多くの役所では、兼業許可申請書の添付書類として管理委託契約書を求めています。

そのため、仮に自主管理で兼業許可申請を行った場合、 ”不許可“ となる可能性が非常に高いです。

ただし、ここで注意して頂きたいことは、

”あくまで兼業許可を取得する場合は自主管理は不可なのであって、兼業にあたらない小規模な不動産経営の場合は自主管理でやっても問題はない“

ということです。

いわゆる5棟10室500万円ルールですね。

兼業とみなされる規模に満たない場合には、そもそも職場に何も言う必要がありませんので、自主管理であろうが管理委託であろうが、誰にもとやかく言われることはないということです。

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【兼業許可取得は意外と簡単】

 

鈴木です。

本日も「無事に兼業許可を取得できました!」という公務員大家さんからのご報告を頂き、大変嬉しいかぎりです(^^)

これまで本当に多くの公務員大家さんから、兼業許可申請に関する報告を頂きましたが、やはり皆さん感じられていることは、

“兼業許可を取るのは意外と簡単”

ということではないでしょうか?

兼業許可を出さずに不動産賃貸業をしている公務員大家さんには、様々事情があるようですが、いざ兼業許可申請をしてみると、案外すんなり許可がでるかもしれません。

というより、これまで兼業許可申請書を適切に提出した人のなかで、

「兼業許可申請書を提出したのに、受理されなかった」

といったご連絡は1件もありませんでした。

皆さん、無事に許可を得ることができています。

ですので、今どうしようか迷っている人も、基本的には兼業許可申請をする方向で考えてみてはいかがでしょうか。

これからも、公務員の皆さんが後ろめたい気持ちを抱えることなく副収入を構築していくことを願っております。

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