現役公務員が教える正しい副業

公務員による公務員のための不動産投資の通達

【職場に兼業申請書がない場合どうするか?】

鈴木です。

公務員の兼業禁止規定は、国家公務員法地方公務員法にそれぞれ定められていますが、通常は、その法律の解釈・運用について、それぞれの役所で通知文や通達(事務取扱規定)を発出しているはずです。

しかし、これまで複数の方から、

「職場に兼業禁止規定に関する事務取扱規定などが存在せず、どうやって兼業許可申請をすればいいのか分からない」

といった連絡を頂きました。

確かに、自治体によっては、兼業禁止規定を明確に定める通知や通達を出していないところもあり、何が副業か何が副業でないのかが、分かりにくいまま放置されているところもあるようです。

ただ、私の知る限り、職場に明確な基準や様式がなくても、兼業許可を取得できているケースは複数あります。

兼業禁止規定を定める明確な文書がなくても、兼業許可を取得出来る可能性は十分あります。

というよりも、基本的にきちんと兼業許可申請を出したのに、不許可になってしまったという例は聞いたことがありません。

それでは、職場に兼業禁止規定に関する規定がない場合は、どのように兼業許可を取得すれば良いのか?

それは、”兼業許可を理解した状態で、人事担当に話にいく”、というのが答えです。

兼業規定を明確にしていない役所の場合、おそらく人事担当も兼業許可の制度について理解していません。

なので、国家公務員法第103条又は地方公務員法第38条の規定を説明して、

「他の自治体には兼業許可申請書があるのですが、ここではどのように申請すればいいですか?」

と尋ねます。

そうすると、過去事例や他自治体事例などを引っ張り出してきて、兼業許可申請の案内をしてくれることが多いです。

役所によって、兼業禁止規定の取扱は様々ですので、まずはご自身の勤め先がどのように規定しているのか、もしくは規定がないのかを把握するようにしましょう。

 

 

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【公務員は投資家向きか?】

 

鈴木です。

公務員の皆さんならお気づきのように、世間で我々公務員は嫌われ者です。笑

「公務員です」

というと、

「安定していていいですね」

という当たり障りのない言葉とともに、面白みのない人間だとか、お役所仕事でトロイ奴、民間で使い物にならない奴、といった烙印を押されます。

しかし私は、公務員は実は非常に “投資家向き” なのではないかと思っています。

私はこれまで沢山の不動産投資家の公務員とお会いしましたが、(密かに?)物凄く稼いでいる公務員は沢山いました。

自衛官、消防士、教員、省庁職員、都道府県庁職員、市区町村職員、

「こんなに稼いでいるの?」

と驚くような人が沢山います。

それは、役人が仕事で要求される “緻密さ” というものが、投資の世界でも非常に共通するからではないでしょうか。

不動産投資でいうと、一番大事な金融機関への融資申込で必要な書類をきちんと揃えて提供するスキル。

普通の人が面倒くさくて雑にやることでも、我々役人の日頃からやっている書類整理、文言チェックなど、融資打診の際には、非常にプラス評価になります。

また、物件の積算価格の割り出しや想定賃料、想定キャッシュフローの計算など、緻密な作業が要求されますが、我々役人にとってはお手の物(?)なのではないでしょうか。

さらに、公務員は基本的にリスク回避型の仕事をしていると思います。

「これすると、問題が起きないかな・・・」

といったように、常にリスクを考え、それに対処するような対応が求められます。

これを悪く言えば “事なかれ主義” になるのでしょうが、リスクに対処するということは、不動産投資で最も大切な考え方です。

不測の事態が起きないように事前に対処する。

こういった能力の高い人が公務員には多く、それ故に不動産投資で物凄く稼いでいる公務員が多いのではないでしょうか。

もし、「公務員しか経験のない俺が不動産投資なんかやって大丈夫なんだろうか・・・」

と考えているならば、公務員は意外に投資家向きだということを考えてみてくださいね(^^)

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【公務員の上下関係】

 

鈴木です。

今年も残すところ後1ヶ月少しですね!

皆さんも今年は副収入を増やしましたか?

公務員は当然給与号級が毎年少しずつ上がりますので、給与は僅かには上がったと思いますが、それだけではやはり危険です。

公務員のように潰しの効かない職業では、給与以外の収入を確保しておかないと、どんどん生活が苦しくなり、人生の選択ができなくなります。

まだまだあと1ヶ月ありますので、副収入確保に向けて頑張りましょう!

何をすればいいか悩んでいるって人は、お気軽にご相談くださいね(^^)

さて、昨日は職場で "公務員の上下関係" について思い知らされる事件がありました。

皆さんの職場も同様だと思いますが、今は年末が近づいてきて、仕事が忙しくなっているかと思います。

そうすると当然、皆んなピリピリモードになります。笑

そして昨日私の職場では、ついにある若手職員と課長が大ゲンカをする事態に発展したのです。

きっかけは本当に些細なことです。

仕事の進め方に不満を持ったその若手職員が、課長に意見をしたのです。

「課長、そうゆう仕事は前もって言ってくださいよ。メールだけ送って、あとは頼んだみたいなのは困ります!」

若手職員のこの発言に、課長はイラっとしたのか、すぐに高圧的な態度で、

「なにがだよ。そんなの自分で前もって準備しとけよ」

と言い返したことで、壮絶な言い争いになりました。

しかし、最終的に課長の次の言葉で、若手職員は黙ってしまいました。

「お前、ヒラだろ?誰に口きいてんだよ」

この言葉で若手職員はダンマリしてしまいます。

結局、それなのか!!笑

普段から、「議論に上も下もない。何か意見があればどんどん言って欲しい」と言っていた課長でしたが、結局は議論になると下っ端だからという理由で一蹴しました。

私も思い返せば、立場の上下関係で不利な扱いを受けたことは沢山あったなぁと思います。

公務員はやはりまだまだ上下関係に厳しく、パワハラも日常茶飯事です。

その若手職員は、早速今日は体調不良で休むようです。笑

これまでも同じようなことは度々見ていましたが、こうなってしまったら、休みに入ってしまい復帰しない人が多いですね。

私はこうゆう人こそ、公務員の属性を活かして早めに不動産を買っておいたほうがいいと思っています。

これまで沢山の副業公務員の方に会ってきましたが、割と実績を上げられている人は、何かしらの強い不満を持っている人が多いです。

不満をエネルギーに変えて、年末の繁忙期を乗り切りましょう(^^)

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【兼業許可に足を引っ張られるケース】

 

鈴木です。

公務員が懲戒処分にならずに不動産投資で規模を拡大しようとするならば、兼業許可を取得することが必要です。

しかし、この兼業許可制度のせいで、買えたはずの物件を逃してしまったというケースが複数あるようです。

例えば、現在規定内(5棟10室500万ルール)で不動産投資をしている公務員が、もう一軒物件を買えば規定を超えてしまう場合。

新たな物件を購入する前に兼業許可を取得しなければなりません。

そこで、人事担当と兼業許可について話し合うことになるのですが、多くの人事担当者はこう言うようです。

「兼業許可が出てから契約してくださいね」

つまり、兼業許可が出るまでは契約してはならないと言っているのです。

これが致命傷になります。

多くの場合、兼業許可申請書を提出してから、決裁が済んで兼業許可通知書が交付されるまで、1ヶ月〜2ヶ月かかります。

この間、売主は待ってくれるでしょうか?

あり得ません。

売主は一刻も早く不動産を売却したいので兼業許可なんか待ってくれる人はほとんどいないでしょう。

このように兼業許可申請でもたついている間に他の人に物件を買われてしまったというケースをこれまで何度か聞いております。

それではどうすれば良かったのでしょうか?

私の場合ですが、人事担当にこう言いました。

「管理委託をしますので本業に支障はありません。兼業禁止規定によると、必ず許可が下りるケースですので、兼業許可申請書は提出しますが、契約は並行して進めます」

そして許可取得前に契約を進め、その後に許可申請書が交付されるという流れです。

実際、兼業禁止規定によれば必ず許可がされますので、特段問題はありません。

人事担当者もそこは納得しておりました。

兼業許可はあくまで職場の問題ですので、売主側からすると全く関係のない話です。

兼業許可のせいで物件を逃してしまわないよう、早めに人事担当と話し、もたつかないようにしましょう(^^)

 

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【不動産投資に失敗したらどうなるか?】

 

鈴木です。

最近、公務員の不動産投資に関する問い合わせがかなり増えてきて、ほぼ毎日様々なご質問などを頂いております。

あっ、質問は大歓迎ですので、どんどんしてくださいね!

可能な限り私の知っている情報はどんどん提供させて頂きますので、どうぞこの副業公務員専門家の鈴木をどんどんご活用ください!

ところで、不動産投資をやろうと思ってはいるものの、やっぱりどこか怖いという人が多いような気がします。

不動産投資に失敗したらどうなるか?

破産しなければならないのか?

結論から言うと、公務員が仮に不動産投資で失敗しても十分挽回できます。

確かに、かぼちゃの馬車のようにものすごくリスクの高い物件を買った場合には、破産することもあり得ます。

しかし、きちんと精査した物件を保有すれば、たとえ思ったように空室が続いてしまったりした場合でも、早めに手を打てば空室を埋めることは可能でしょうし、売却することもできます。

例えば想定したような経営ができずに、購入後すぐに売却するとすれば、購入時とそれほど違う金額になることは少ないです。

また、購入してしばらくしてから売却すれば物件価格が下がっていても、ローンの残債が減っているので、そこまでのマイナスにはなりません。

不動産投資は確かに動かす金額が数千万単位であるため、失敗したら数千万円の負債を背負うような錯覚に陥りますが、実際はそんなことはありません。

例えば5000万円の物件を購入して、すぐに売却した場合には普通は5000万円前後で売れる筈です。

その場合、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料などの費用は必要になりますが、精々300万円以内の話でしょう。

これはかなりざっくりとした見立てですが、買う時に相場より安く買うようにしていれば高い金額で売れることもある筈です。

実際、私の師匠である友人のT君は、はじめて買った物件を約1年後に売却して1000万円の売却益を取ってました。

そして、ここからマインド的な話になりますが、公務員の人が果たして数百万円のマイナスを背負うことがリスクと言えるのか?と思うんですね。

例えば300万円借金したとしても、毎月2万円、ボーナス時に10万円の返済をするだけでも、6年で完済できます。

というか、仮に破産したとしましょう!笑

破産したからどうだって言うのでしょうか?

公務員は会社経営者でもなんでもありませんし、破産しても職は失わず毎月これまでどおりの給料が支払われるわけです。

公務員はどうせ給料だけでは大した資産は築くことはほぼ不可能です。

だったら、多少のリスク(リスクとも言えませんが)を取ってリターンを取りに行くほうが良いのではないでしょうか?

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【配偶者法人設立の意外な落とし穴】

 

鈴木です。

公務員の方が、法人名義で不動産投資をするために、夫や妻などの別人を役員に就任させるケースがあります。

このいわゆる、妻社長スキームを検討している公務員は非常に多いのではないでしょうか?

確かに、配偶者を法人の代表に就任させて副業をすれば、兼業禁止規定に抵触せず、安心感がありそうです。

しかし、この別人名義で法人設立するスキームにはある意外な落とし穴があります。

それは、 "融資で苦戦する" ということです。

例えば、ある男性公務員が専業主婦の妻を社長にして法人を設立したとしましょう。

法人を設立すれば、まず金融機関に口座を開設することになります。

個人の口座開設とは違い、法人が口座を開設することは金融機関も厳しく審査をします。

まず、設立法人の所在地(おそらく自宅)に金融機関の職員が訪ねてきます。

あくまで社長はこの男性公務員の妻です。

なので、金融機関の担当は、妻に会社設立の経緯や業務内容を詳しく聞いてきます。

ここで、「私何もわかりません。夫が役員になれないから私を役員にしただけです」というと、金融機関は不審に思い、口座開設すら断る可能性があります。

また、ここを上手く乗り切ったとしても、その法人を使って不動産を購入する場合には金融機関に融資を申し込まなければなりません。

融資を申し込む際に、実質経営者である男性公務員が金融機関に行っても、「社長は奥様ですよね?」と言われてしまいます。

なので、ここで上手く説明できないと、そもそも相談すら受け付けてもらえません。

確かに別人で副業をするという発想は、兼業禁止規定対策からすると良い案なのですが、一方対外的な交渉ごとに弱くなるというデメリットがあります。

法人設立を検討している公務員は、この辺りのことを理解して、進めるようにしましょう。

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【アテにならない成功者のアドバイス】

 

鈴木です。

何かで成功したいなら、成功している人の話を聞きなさいとよく言いますよね?

例えば公務員試験の勉強を始める時に、まずは合格者座談会などに参加して、どうやったら最短で公務員試験に突破できるのか、ということを先輩から学ぶのが普通だと思います。

しかし、不動産投資については、この先輩の話を聞くということには注意が必要です。

不動産業界では、様々な人が初心者にアドバイスをしてきます。

仲介業者のセールスマン、金融機関の職員、先輩不動産投資家などです。

色んな人が色んな意見を皆さんに語ってくれるでしょう。

しかし、まず仲介業者のセールスマンの多くは投資家ではありません。

彼等はただ単にコミッションを得るべく不動産を紹介して、契約を勧めるだけです。

もちろん、親切心から色々とアドバイスをしてくれているのでしょうが、そもそも投資の素人なので、殆ど参考にならない話ということになります。

次に金融機関の職員ですが、彼等は一見マネーのプロという感じがしますが、実際に自分で不動産投資をして成功しているワケではありません。

あくまで本業は金貸しでしかありませんので、不動産投資についてはやはり素人です。

最後に、ここが一番重要なのですが、先輩不動産投資家の意見も話半分に聞かなければなりません。

私の経験上、多くの不動産投資家は自分のやり方で成功したが故、他人にいかに自分のやり方が優れているかを力説する傾向にあります。

確かに成功していてキャッシュフローを数百万円得ている不動産投資家でも、実はやり方はバラバラです。

区分や一棟、都心や地方、現金買いや融資買い、競売や公売など、実に様々なやり方があり、どの分野でも必ず成功している人がいます。

にも関わらず、不動産投資家のアドバイスは、自分のやり方が絶対に一番賢くて他のやり方はバカだ、みたいなことを言う人がとても多いのです。

なので、成功者の話も話半分に聞いたほうがいいのではないでしょうか?

これは、不動産投資以外にも当てはまることかと思います。

成功している人に話を聞いて、意外にもあまり参考にならなかったという経験は誰にでもあるのではないでしょうか?

アドバイスを聞くのであれば、自分と境遇が近い人がいいと思います。

例えば公務員試験の勉強方法を聞くにしても、トップ合格した東大生の話を聞くよりも、ボーダーギリギリでも自分と同じ大学の先輩の話しのほうが参考になりますよね。

ということで、人のアドバイスはほどほどにして、自分なりの成功法則を導き出したいですね!

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