公務員の副業なら不動産投資で決まり!

公務員による公務員のための不動産投資の通達

トップに振り回される公務員

連日、ニュースになってる「盛り土問題」。

これは歴史上稀に見る東京都の大失態でしょう。

しかし、公務員の皆さんなら気づいていると思いますが、これは小池都知事のパフォーマンスという意味合いが大きいものです。

昔から何かとスタンドプレーが目立つ小池氏は「政界の渡り鳥」とも言われ、とにかく目立つことが大好き。

一方で、「議会の冒頭解散」や「退職者に懲戒処分」など、地方自治法地方公務員法を全く知らないことが明らかな発言も繰り返しており、本当に有能な政治家なのか、やや(?)がつきます。

盛り土問題の詳細はまだ明らかにされていませんが、都の職員の皆さんにとっては、ほとんどが自分に全く関係のないところで起きた問題。

これまで、石原、猪瀬、舛添都政と、何かと問題ばかりでしたが、どの知事も自分が目立つためのパフォーマンスが多く、手柄は自分のものにして、問題が起きればガバナンスの欠如といい、役人のせいにする。

これは、東京都に限らず、どの省庁や自治体でも同じでしょう。

つまり、公務員というのは宿命的にトップに振り回される立場にあるのです。

トップに大衆迎合型の政治家が当選すれば公務員の給与削減が叫ばれ、スタンドプレー大好きな政治家が当選すれば派手な政策ばかりに振り回される。

そして、大衆迎合型かつスタンドプレー大好きな小池百合子氏が首都東京の知事になり、世間の人気を集めていることから、今後は公務員の皆さんにとって厳しい時代になると予想されます。

すでに、小池知事は自らの給与削減を提案し、一部の都議でも同じ案が出ています。

この流れで行くと、次は一般職の公務員も給与削減が叫ばれ、他の自治体でも同じ流れになると思われます。

最近では、すでに扶養手当の廃止など、実質の給与削減が言われていますが、この流れはまだしばらく続きそうです。

 

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海外不動産投資は良い投資か?

不動産投資に興味のある人は、一度は海外不動産が気になったことがあるはず。

「フィリピンの不動産が○○年で倍になった!」、「カンボジア不動産の利回りは高利回り!」とか言われ、なんとなく魅力的、でもハードルが高い、でもいつかは・・・。

...

そんな風に思っていることでしょう。

しかし、結論を言ってしまえば、「日本人が不動産投資をするのに一番良いところは、やっぱり日本!」と言えます。

不動産投資には基本的に2パターンがあります。

一つ目は、インカムゲイン狙い。つまり、賃貸に出して賃料収入で利益を得る。

二つ目は、キャピタルゲイン狙い。値上がりしたときの売却益を得る。

日本人が海外不動産に投資するときには、99%がキャピタルゲイン狙いになってしまいます。

それは、ずばり「海外の賃貸事情のことはよく分からない」からです。

例えば、日本では当たり前な敷金礼金や、借主優遇の借地借家法

外国人が聞くと驚くようなもので、世界的には一般的ではありません。

不動産管理や修繕積立という概念がない国もあり、日本のように賃貸の制度がきちんと確立されている国は、世界的には実は稀なのです。

さらに、外国では日本人のように常識人は少なく、何かあればすぐに訴訟という世界です。

ニューヨークでは、訴訟リスクを回避するために、物件ごとに法人設立をしているほどです。

こんな世界でわざわざ不動産賃貸業に挑戦するには、よっぽど利回りが高いなどのメリットがなければストレスがかかるだけでしょう。

それに、為替リスク、言語の壁、手続きの煩雑さ、距離的なロス・・・など、普通に考えればデメリットが多すぎます。

つまり、海外不動産にチャレンジするには、それらのデメリットを吹き飛ばすほどのメリット、つまり高い利回りがなければ意味がありません。

しかし、不動産投資が人気の国は、利回りが5%以下が多いです(ニューヨーク、ロンドン、シンガポールなど)。

例えば、東南アジアのセレブ都市シンガポールは、なんとなく不動産投資で魅力的に見えるかもしれません。

でも、外国人が購入できる物件は超高級コンドミニアムのみで、郊外のお手頃な区分マンションや戸建、アパートなどはシンガポール人しか購入出来ないようになっています。

そして、シンガポールの高級コンドミニアムの利回りは、せいぜい〜4%です。

価格は億単位から。

シンガポールはしっかりしていそうな国という印象があるかもしれませんが、ちょっと裏側を除けばやっぱり東南アジア。

造りは相当ザツで、低所得層のインド人達を寄せ集めて作ったものです。

間取りは無駄が多く、ドアは隙間だらけ。

お湯は出ないし、管理は行き届いていない。

低層階にはゴキブリだらけ。

そんな物件が数億円で販売されているから驚きだ。

住み心地自体は、投資物件ならどうでもいいですが、どうしても「こんな物件が2億円!?」と感じてしまうでしょう。

さて、キャピタルゲイン狙いはもはや投資とは言えないでしょう。

この考え方については、異論も多いでしょうが、株価と一緒でこれから不動産の価格が上がるのか下がるのか、そんなことは分かるはずがありません。

モノの価格というのは、将来の見込みも織り込んで決まっていますので、予想するのは極めて困難です。

資金が潤沢で、不動産価格の値上がりに絶対的な自信があるのなら海外不動産を買ってみてもいいでしょう。

実際、海外不動産を購入する外国人はほとんどキャピタル狙いです。

ただし、融資が組みづらいということもあり、現金購入が必要です。

海外不動産は大変な割にメリットが少なくデメリットが多い。

わざわざ日本にいる日本人が海外不動産をすることはないでしょう。

 

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公務員の情報収集術

不動産投資はある意味究極の情報戦だと言えます。

...
知っているか知らないかだけで、100万単位の金額を得したり損したりします。


例えば、私が1件目の不動産を購入しようとしていた時のこと。


当時、新築木造アパートの建築プランをある大手業者に提案されていたのですが、出されたプランは建築費6000万円のものでした。


それは郊外なのに利回り5%で、太陽光パネルを設置して7%になるという、今から考えると全く旨味のない収益物件のプランでした。


しかし、私は当時まだ初めての不動産投資ということもあり、「そういうものなのか。でも大手業者の提案プランだし安心かな・・・」と漠然に考え、業者に言われるがまま契約寸前までいくところでした。


そんな中、ある先輩不動産投資家が、私のプランを知って、「いやいや、この建築費、どう考えても高すぎるでしょ!それに太陽光パネルの売電価格も下がるって話だし!絶対騙されているよ!」と教えてくれました。


その後、その先輩の教えてくれた業者に建築プランをお願いしたところ、なんと建築費は半額以下の2700万円でした。


このように、不動産投資家は常に騙そうとしてくる業者と戦わなければならず、彼らに対抗する唯一の武器は「情報」なのです。


物件探し、融資など、様々なところで「情報」がモノを言います。


では、この武器である「情報」を手に入れるには、どうすれば良いのでしょうか?


私が出した結論は以下の2つです。


①オープンになること。
②自分と同じ属性の人から話を聞くこと。


①について。


まずは自分が不動産投資をしているということを公言して、色々な先輩投資家から話を聞くことができる機会を増やすことです。


不動産投資は周りに隠れてやる人が割と多いですが、そういう人は圧倒的に情報面で不利になります。


特に物件探しと金融機関開拓については、周囲の助けが重要となります。


②について。


不動産投資家は世の中に大勢いますが、いかに成功している不動産投資家の話であっても、全く参考にならない話も多くあります。


それは例えば私が出会ったある不動産投資家のこんな話です。


その人は都内に20棟計300戸以上もの不動産を所有している医者です。


夫婦そろって医者で、世帯年収は1億円近いとのことです。


また、開業医であったため、もともと金融機関との関係がありました。


その人の初めての不動産投資は、2億円の1棟アパートを現金購入でした。


そして、その不動産を足掛かりに金融機関から多額の融資を獲得し、2棟目、3棟目と買い進めていったのです。


いかがでしょうか?


この医者の不動産投資家は間違いなくメガ大家と言われるレベルで、不動産投資家として成功している方です。


しかし・・・


これ、同じことが公務員に出来ますか?(笑)


2億円のアパート現金購入は、この医者夫婦だから出来たのです。


どんなに成功者の話でも、特に不動産投資の場合には、同じ属性の人からの話しでなければ参考にならないのです。


不動産投資で参考になる話とは以下のようなものです。


私とほぼ同じ属性の公務員不動産投資家のUさんがいました。


その人は、アパートを4棟所有しており、先ほどの医者不動産投資家よりはやや劣るものの、年間の不動産収入は4000万円を超えています。


私が初めての不動産投資で金融機関開拓に苦戦していた頃、こんなアドバイスをくれました。


Uさん:「公務員が金融機関から融資を受けるためには、属性をフルに活かすポイントがあるんだよ。ところで、君の勤務先は?」


私:「○○役所です」


Uさん:「じゃあ、そこの指定金融機関を調べてごらん」


私:「指定金融機関・・・ですか?」


Uさん:「役所の公金を取り扱う金融機関のことだよ。役所によって様々あって、その金融機関であれば、きっと君に対する融資に積極的になってくれるはずだよ」


Uさんからのアドバイスを聞いた私は、自分の勤め先の指定金融機関を調べ、最寄りの支店に飛び込みで融資相談に行きました。


すると、飛び込みであるにも関わらず、その金融機関からフルローン、借入年数30年、金利1%台という好条件での融資を獲得することが出来ました。


不動産投資は情報戦です。


そして、その情報を得るには、まず自分からオープンにならなければなりません。


私が、公務員で不動産投資をしているということを公言していなければ、Uさんからアドバイスはもらえなかったでしょう。


そして、自分がそうであるように、他の不動産投資家もまた、情報を集めようとしています。


ですので、こちらも相手にとって有意義な情報を与え、そしてその対価として与えてもらうというのが正しい情報収集のスタイルです。


自分が何者かも語らず、何の情報も与えず、でも良い情報を教えてほしいなんて、そんな虫のいい話はありません。


オープンに、そして同じ属性の人から情報を集めることが不動産投資において重要です。

 

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兼業禁止規定の乗り越え方

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公務員には国家公務員法又は地方公務員法で兼業禁止規定が定められています。そのため、多くの公務員は不動産投資をしてはいけないと思い込み、職場に内緒で始めてしまいます。しかし、これでは遅かれ早かれ懲戒処分になってしまうことは明白です。

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大阪府職員の年収モデル)
55歳本庁部長 13,311,676円
55歳本庁次長 11,886,177円
50歳本庁課長 10,324,806円
50歳課長補佐 8,514,651円
45歳本庁主査 7,490,227円
35歳副主査級 5,492,086円
大卒初任給  3,319,635円

この公務員の年収モデルを見て、公務員の皆さんはどう感じるでしょうか?公務員じゃない人は、「おお、公務員も50歳を超えれば年収1,000万円を超えるんだな!」と感じるかもしれませんが、公務員の人なら「本庁課長になってやっと1,000万円か・・・」と感じることでしょう。実際に公務員になれば分かることですが、本庁課長以上の役職はほとんどの職員には高嶺の花です。全体の数%しかこの役職にはたどり着けず、ほとんどの公務員は頑張っても課長補佐が関の山です。多くの年収モデルは、公務員の中の公務員、スーパーエリートをモデルとしていて、現実味がありません。現実は50歳ごろにやっと年収800万円に辿り着き、以降ずっと頭打ちです。では、年収800万円の毎月の手取りはどのようなものでしょうか。計算ソフトで月々の手取りを割り出すと実は、月々の手取りは、たったの「383,421円」しかないのです。これが、ほとんどの公務員の皆さんのゴールです。毎月の手取りが38万円の生活が、この先一生懸命仕事をして、得られる対価です当然、20~40代は、さらに低く・・・計算ソフトで割り出した30代職員の毎月の手取りは、たったの「271,072円」です。月々の手取りは30万円にも全然届いていません。これが、公務員の生活のリアルです。

・・・もう目が覚めましたでしょうか?

つまり、これから公務員として人生を捧げても、この程度の対価しか得ることが出来ないのです。

さて、暗い話をしてしまいましたので、ここからは明るい話に切り替えましょう。新卒の若手公務員の手取りはおよそ20万円ですが、その人が30年後にもらえる手取りは38万円です。つまり、18万円の手取りアップが、30年間勤め上げて得られる対価です。この18万円という金額ですが、公務員に最適な副業である不動産投資で毎月安定的な手取りベースの収入で稼ぐにはどれくらいまで頑張れば良いと思いますでしょうか? 私の場合は、たった一件の購入だけで、30年かかる手取りアップをほとんど賄うことが出来ました。実際に物件を手に入れるまでに動いた期間は約7カ月です。7か月で30年かかる手取りアップを手に入れることが出来るのです。

せっかく公務員なのであれば、それを活用しない手はありません。

 

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目を覚ませ!公務員!

 (大阪府職員の年収モデル)
55歳本庁部長 13,311,676円
55歳本庁次長 11,886,177円
50歳本庁課長 10,324,806円 ...
50歳課長補佐 8,514,651円
45歳本庁主査 7,490,227円
35歳副主査級 5,492,086円
大卒初任給  3,319,635円

この公務員の年収モデルを見て、公務員の皆さんはどう感じるでしょうか?


公務員じゃない人は、「おお、公務員も50歳を超えれば年収1,000万円を超えるんだな!」と感じるかもしれませんが、公務員の人なら「本庁課長になってやっと1,000万円か・・・」と感じることでしょう。


実際に公務員になれば分かることですが、本庁課長以上の役職はほとんどの職員には高嶺の花です。


全体の数%しかこの役職にはたどり着けず、ほとんどの公務員は頑張っても課長補佐が関の山です。


多くの年収モデルは、公務員の中の公務員、スーパーエリートをモデルとしていて、現実味がありません。


現実は50歳ごろにやっと年収800万円に辿り着き、以降ずっと頭打ちです。


では、年収800万円の毎月の手取りはどのようなものでしょうか。


計算ソフトで月々の手取りを割り出すと以下のようになります。


まず、公務員はおよそ2か月分の給料であるボーナスが年2回。


そこで、800万円÷(12か月+4か月)=50万円


つまり、年収800万円の公務員の月々の額面給料は50万円です。


ここから、社会保険料、厚生年金、所得税、住民税等を差し引くと・・・


月々の手取りは、「383,421円」となります。※計算ソフトによる。


これが、ほとんどの公務員の皆さんのゴールです。


毎月の手取りが38万円の生活が、この先一生懸命仕事をして、得られる対価です。


当然、20~40代は、さらに低く・・・


結婚して子供が出来て・・・等、なにかとお金がかかる35歳の副主査の年収から手取りを割り出すと・・・


550万円÷(12か月+4か月)=343,750円


計算ソフトで割り出した毎月の手取りは、「271,072円」です。


月々の手取りは30万円にも全然届いていません。


これが、公務員の生活のリアルです。


・・・もう目が覚めましたでしょうか?


つまり、これから公務員として人生を捧げても、この程度の対価しか得ることが出来ないのです。


さて、暗い話をしてしまいましたので、ここからは明るい話に切り替えましょう。


新卒の若手公務員の手取りはおよそ20万円ですが、その人が30年後にもらえる手取りは38万円です。


つまり、18万円の手取りアップが、30年間勤め上げて得られる対価です。


この18万円という金額ですが、不動産投資で毎月安定的な手取りベースの収入で稼ぐにはどれくらいまで頑張れば良いと思いますでしょうか?


参考までに私が最初に購入した物件の例を挙げてみます。


私が最初に購入した物件は郊外の木造アパート。


戸数は2戸で、いずれも広めの駐車場付ファミリータイプです。


賃料は1戸135,000円。


この物件の毎月の賃料収入が、135,000円×2戸=270,000円

そこから毎月のローン返済は10万円、管理費・修繕積立金・固定資産税等の諸経費が3万円程度となり、


270,000円-(10万+3万円)=140,000円


表面上140,000円が毎月の手取りアップとなります。


これでも35歳副主査までの7万円分のアップは十分に超えていますが、実は不動産事業をしていると、経費で様々なものを落とすことが出来ます。


代表的なのは、減価償却費や金利等ですが、その物件への交通費や業者との接待として交際費当も落とすことが出来るため、公務員としての本来の給料と相殺して、所得税や住民税を大幅に節税することが出来ます。


※ただし、さらに物件を増やしたい人はなるべく黒字申告をしたほうがいいです。


ですので、実際には所得税還付が受けられ、手取りは毎月16万円ほどのアップとなります。


私はこの一件の購入だけで、30年かかる手取りアップをほとんど賄うことが出来ました。


実際に物件を手に入れるまでに動いた期間は約7カ月です。


7か月で30年かかる手取りアップを手に入れることが出来るのです。


そして、ここが不動産投資の最大の魅力なのですが、「一旦物件を手に入れると、ほとんど何もしなくても安定的に収入が入ってくる」のです。


私が、たった7か月で安定的な収入を得られるようになったのは、「公務員だったから出来た」と言えます。


公務員には公務員の不動産投資の戦略があります。


それは、世間一般で知られている不動産投資のやり方とは違ったものです。


もちろん、世間一般で知られているようなやり方でも公務員が不動産投資で成功することは可能です。


しかし実は、公務員であれば、そこまで苦労する必要がないのです。


不動産投資は人それぞれ戦略の立て方が違います。


民間企業のサラリーマンなら、その人に合ったやり方があります。


自営業者なら自営業者のやり方。


そして、「公務員には公務員のやり方」というのがあるのです。

 

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意外と身近な懲戒処分

ニュースでも度々公務員の不祥事が報道されていますが、実はあれらは懲戒処分のほんの一部でしかありません。

国、地方問わず、全国では連日懲戒処分や分限処分が行なわれています。

そして、驚かされるのはその内容です。

例えば、交通事故。

誰も好きで交通事故を起こす人はいません。

しかし、交通事故起こしたという理由で公務員は懲戒処分になるのです。

完全にプライベートなものであってもです。

理由は公務員が交通事故を起こすと「信用失墜行為にあたる」のだそうです。

はい?(笑)

なんで交通事故を起こせば信用失墜行為にあたるのか全く意味がわかりませんが、あちこちで懲戒処分が行なわれています。

もちろん、酒気帯び運転で交通事故を起こせば信用失墜行為になるでしょう。

でも、単に自転車と少し接触したからや、後ろから追突されたから等、特に怪我を負わせてなくても交通事故を起こしたから、ハイ停職、減給なんてことがされてしまいます。

交通事故に関しては、気をつけましょうとしか言いようがありませんが(笑)、不動産投資で懲戒処分になってしまう公務員も本当に沢山います。

結局、役所というのは規則規則でルールを守ること自体が仕事になっているので、あまりそこに囚われすぎるのも考えものです。

ルールがあるなら、きちんと対策しましょう。

不動産投資については、親から相続して賃貸業を管理業者委託の下、引き継いでいた、なんてことでも普通に懲戒処分になってしまいます。

当然、管理委託もしていて本業に支障が出るわけがありませんし、相続放棄するなんて全く意味不明です。

はっきり言いますが、公務員は不動産投資をして大丈夫です。

ただし、兼業禁止規定をきちんと理解してからです。

少しでも不動産投資に関わる公務員の方は必ず兼業禁止規定を正確に理解しましょう。

その際には、どこかの不動産業者が流している情報ではダメです。

ネット上では本当にデタラメばかりが書かれています。

 

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