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公務員による公務員のための不動産投資の通達

海外不動産投資は良い投資か?

不動産投資に興味のある人は、一度は海外不動産が気になったことがあるはず。

「フィリピンの不動産が○○年で倍になった!」、「カンボジア不動産の利回りは高利回り!」とか言われ、なんとなく魅力的、でもハードルが高い、でもいつかは・・・。

...

そんな風に思っていることでしょう。

しかし、結論を言ってしまえば、「日本人が不動産投資をするのに一番良いところは、やっぱり日本!」と言えます。

不動産投資には基本的に2パターンがあります。

一つ目は、インカムゲイン狙い。つまり、賃貸に出して賃料収入で利益を得る。

二つ目は、キャピタルゲイン狙い。値上がりしたときの売却益を得る。

日本人が海外不動産に投資するときには、99%がキャピタルゲイン狙いになってしまいます。

それは、ずばり「海外の賃貸事情のことはよく分からない」からです。

例えば、日本では当たり前な敷金礼金や、借主優遇の借地借家法

外国人が聞くと驚くようなもので、世界的には一般的ではありません。

不動産管理や修繕積立という概念がない国もあり、日本のように賃貸の制度がきちんと確立されている国は、世界的には実は稀なのです。

さらに、外国では日本人のように常識人は少なく、何かあればすぐに訴訟という世界です。

ニューヨークでは、訴訟リスクを回避するために、物件ごとに法人設立をしているほどです。

こんな世界でわざわざ不動産賃貸業に挑戦するには、よっぽど利回りが高いなどのメリットがなければストレスがかかるだけでしょう。

それに、為替リスク、言語の壁、手続きの煩雑さ、距離的なロス・・・など、普通に考えればデメリットが多すぎます。

つまり、海外不動産にチャレンジするには、それらのデメリットを吹き飛ばすほどのメリット、つまり高い利回りがなければ意味がありません。

しかし、不動産投資が人気の国は、利回りが5%以下が多いです(ニューヨーク、ロンドン、シンガポールなど)。

例えば、東南アジアのセレブ都市シンガポールは、なんとなく不動産投資で魅力的に見えるかもしれません。

でも、外国人が購入できる物件は超高級コンドミニアムのみで、郊外のお手頃な区分マンションや戸建、アパートなどはシンガポール人しか購入出来ないようになっています。

そして、シンガポールの高級コンドミニアムの利回りは、せいぜい〜4%です。

価格は億単位から。

シンガポールはしっかりしていそうな国という印象があるかもしれませんが、ちょっと裏側を除けばやっぱり東南アジア。

造りは相当ザツで、低所得層のインド人達を寄せ集めて作ったものです。

間取りは無駄が多く、ドアは隙間だらけ。

お湯は出ないし、管理は行き届いていない。

低層階にはゴキブリだらけ。

そんな物件が数億円で販売されているから驚きだ。

住み心地自体は、投資物件ならどうでもいいですが、どうしても「こんな物件が2億円!?」と感じてしまうでしょう。

さて、キャピタルゲイン狙いはもはや投資とは言えないでしょう。

この考え方については、異論も多いでしょうが、株価と一緒でこれから不動産の価格が上がるのか下がるのか、そんなことは分かるはずがありません。

モノの価格というのは、将来の見込みも織り込んで決まっていますので、予想するのは極めて困難です。

資金が潤沢で、不動産価格の値上がりに絶対的な自信があるのなら海外不動産を買ってみてもいいでしょう。

実際、海外不動産を購入する外国人はほとんどキャピタル狙いです。

ただし、融資が組みづらいということもあり、現金購入が必要です。

海外不動産は大変な割にメリットが少なくデメリットが多い。

わざわざ日本にいる日本人が海外不動産をすることはないでしょう。

 

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